Bailleurs, la nouvelle donne énergétique bouscule vos arbitrages. Entre gel des loyers pour les logements notés F et G et interdictions progressives de louer, la question n’est plus « faut-il rénover ? », mais « par où commencer pour que chaque euro dépensé vous fasse remonter d’une classe au DPE, sécurise le bail, et améliore l’attractivité du bien ».
Objectif affiché ici : passer de G → F rapidement, tout en gardant en tête qu’une vraie sortie du gel des loyers ne s’obtient qu’en visant au moins la classe E.
Au sommaire de ce guide :
Comprendre le gel et le calendrier sans ambiguïté
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être augmentés lors d’une relocation, d’un renouvellement ou d’une révision annuelle. Ce gel s’applique à l’ensemble du parc privé concerné, sans distinction de zone.
En parallèle, la trajectoire d’interdiction progresse : les logements « G+ » (>450 kWhEF/m²/an) sont sortis du marché dès le 1er janvier 2023, l’ensemble des G est considéré comme non décent et donc non louable depuis le 1er janvier 2025, puis ce sera le tour des F en 2028.
Conséquence directe : remonter de G → F permet de maintenir la possibilité de louer en 2025, mais ne lève pas le gel des loyers, toujours applicable aux F. Pour regagner la latitude d’indexer le loyer, la cible minimale est E.
Visez la bonne cible énergétique dès le départ
Le DPE 2021 classe un logement de A à G selon deux critères (énergie primaire et CO₂). À grands traits, la classe F correspond à 331–420 kWhEP/m²/an, la classe G au-delà de 420. Connaître cette échelle aide à prioriser les gestes qui réduisent le plus la consommation conventionnelle.
En pratique, fiez-vous au DPE existant : les « recommandations de travaux » qu’il contient proposent un bouquet « sortie de passoire » et un bouquet « niveau performant ». C’est une base solide pour cibler les gros postes avant tout.
Isoler avant de chauffer, la règle qui évite les dépenses à l’aveugle
Commencez par l’enveloppe. C’est la stratégie la plus rentable et la plus sûre pour faire remonter la note : combles/toiture, murs, plancher bas, suppression des ponts thermiques, et maîtrise des infiltrations d’air. L’Ademe recommande explicitement de traiter l’isolation avant d’investir dans un système de chauffage.
Pourquoi ? Parce que dans un logement ancien mal isolé, les pertes de chaleur se concentrent justement sur ces postes : jusqu’à 25–30 % par la toiture, 20–25 % par les murs et l’air renouvelé, 10–15 % par les fenêtres. Réduire ces fuites mécaniquement rapproche de la sortie « G » et évite de surdimensionner un futur chauffage.
Choisissez les bons travaux selon le type de bien
Maison individuelle : l’isolation des combles perdus (soufflage) est souvent le meilleur ratio coût/gain énergétique. En second, isolation des murs (ITE si façades simples, ITI en rénovation intérieure), puis plancher bas (vide sanitaire, sous-sol) et menuiseries si elles sont dépassées. Un traitement des fuites d’air (boîte aux lettres, trappes, conduits inutilisés) fait gagner du confort et des kWh.
Appartement en copropriété : privilégiez ce qui est à votre main sans attendre un vote d’AG : menuiseries privatives, étanchéité à l’air, robinets thermostatiques et pilotage, calorifugeage des réseaux, VMC simple ou hygro si la gaine existe. Pour la toiture ou les façades, anticipez une résolution d’AG (MaPrimeRénov’ Copropriétés peut doper le financement des parties communes).
Ventiler juste, chauffer mieux : les bons enchaînements
Une ventilation hygro-réglable adaptée évite les condensations et complète l’étanchéité à l’air. Pensez « isolation → ventilation → réglage du chauffage ». Après l’enveloppe, remplacez un convecteur électrique ancienne génération par des radiateurs à inertie pilotables, ou migrez vers une pompe à chaleur (maison) si l’émetteur s’y prête. Les aides publiques 2024–2025 flèchent les équipements décarbonés et bannissent toute installation au fioul/charbon dans un parcours accompagné.
Côté eau chaude, un ballon thermodynamique peut faire baisser la conso conventionnelle. Dans une copro tout-électrique, le simple ajout d’un programmateur et de sondes de température par pièce stabilise le profil de consommation mesuré par le DPE.
Le plan d’action en 90 jours pour passer de G à F
- Semaine 1–2 : faites actualiser le DPE si daté, vérifiez les surfaces et usages pris en compte, demandez le bouquet “sortie de passoire”.
- Semaine 3–6 : faites chiffrer deux à trois gestes d’isolation (combles en priorité), ajoutez une VMC hygro si absence ou défaut, traitez l’étanchéité.
- Semaine 7–10 : changez les radiateurs obsolètes par des modèles à inertie + pilotage, thermostats pièce par pièce, calorifugeage des réseaux.
- Semaine 11–12 : faites réaliser les travaux par des entreprises RGE, déposez vos dossiers d’aides, mettez à jour le DPE.
Ce séquencement reprend la logique Ademe : isoler d’abord, puis optimiser les systèmes, afin d’obtenir le gain de classe recherché au meilleur coût.
Combien investir et où ça rapporte le plus
Chaque bien est unique, mais on retrouve des ordres de grandeur et des priorités constantes. Le tableau ci-dessous illustre une matrice de décision pour un appartement des années 60–80 ou une petite maison des années 50–70.
| Geste prioritaire | Effet typique sur DPE* | Fourchette de coût | Remarques de mise en œuvre |
|---|---|---|---|
| Isolation combles/toiture | Souvent le plus gros gain (jusqu’à une classe) | € à €€ | Soufflage rapide, faible gêne locative |
| Isolation murs (ITI/ITE) | Gain majeur si murs nus | €€ à €€€ | ITE efficace mais plus coûteuse, ITI réduit la surface |
| Plancher bas | Gain complémentaire | € à €€ | Isolation sous-face si vide sanitaire |
| Menuiseries performantes | Gain moyen, confort accru | €€ | Prévoir entrées d’air pour la VMC |
| VMC hygro + étanchéité | Stabilise les gains, limite l’humidité | € à €€ | Indispensable après isolation |
| Radiateurs à inertie + pilotage | Gain mesuré et confort | € à €€ | Thermostats par pièce, programmation |
| PAC air/eau ou ballon thermodynamique | Fort abaissement conso conventionnelle | €€ à €€€ | À envisager après isolation |
*L’effet sur le DPE dépend de l’état initial, de la zone climatique, des surfaces et du système de chauffage. Appuyez-vous sur les scénarios du DPE et/ou un audit pour objectiver les gains.
Les Aides 2025
MaPrimeRénov’ propose deux voies qui concernent les bailleurs : « par geste » (isolation, menuiseries, VMC, équipements décarbonés) et « rénovation d’ampleur », avec accompagnement obligatoire par Mon Accompagnateur Rénov’, au moins deux gestes d’isolation et un gain de deux classes énergétiques. Le cumul avec l’éco-PTZ est possible pour boucler le financement.
Pour les copropriétés, MaPrimeRénov’ Copropriétés finance les travaux sur parties communes et permet des « travaux d’intérêt collectif en parties privatives » (fenêtres, émetteurs). Pensez aux CEE intégrés automatiquement dans un parcours accompagné, et vérifiez la qualification RGE des entreprises.
Les pièges à éviter et les bonnes pratiques
- Remonter de G → F n’autorise pas l’indexation du loyer : il faut viser E pour sortir du gel locatif.
- Ne changez pas le chauffage avant d’avoir traité l’isolation et la ventilation : vous risqueriez un confort décevant et un équipement surdimensionné.
- Menuiseries : installez des entrées d’air compatibles VMC pour conserver une aération maîtrisée.
- En copro, anticipez le calendrier d’AG pour toiture/façades et préparez un dossier d’aides partagé pour accélérer le vote.
- Faites actualiser le DPE après travaux pour sécuriser le bail et vos annonces, les plateformes demandant de plus en plus le classement.
Check-list express avant devis
- Photographiez les ponts thermiques visibles (liaisons balcon, linteaux, jonctions plancher/mur) et repérez les fuites d’air (trappes, conduits).
- Exigez des devis avec R et Uw chiffrés, et une fiche technique VMC.
- Demandez la simulation DPE « après travaux » à partir du fichier du diagnostiqueur (bouquet « sortie de passoire »).
- Vérifiez éligibilité MPR/CEE, cumul avec éco-PTZ, et planifiez le passage de Mon Accompagnateur Rénov’ si vous ciblez un gain ≥2 classes.
Publié le 24 août 2025 à 19:36 par
Laurent M., ingénieur énergie & thermique de l'équipe 3615devis
- Mis à jour le 11 août 2026
