Au sommaire de ce guide :
L’assurance dommage ouvrage : présentation et objectifs
Un système d’assurance construction a été instauré en 1978 par la loi Spinetta dans le but de de protéger les professionnels et les consommateurs. Cette dernière rend obligatoire la souscription de deux assurances dans le cadre de la construction d’un bâtiment neuf, de l’agrandissement d’un bâtiment existant ou de la réalisation de travaux de gros œuvres sur un bâtiment, qu'il s'agisse d'une restructuration ou d'une réhabilitation.
En d’autres termes, dans le cadre de travaux susceptible d’affecter la solidité d’un bâtiment. Ainsi, tout constructeur est tenu responsable durant 10 années des dommages pouvant compromettre la solidité du bien, le rendre inhabitable ou en empêcher une utilisation normale. A ce titre, entrepreneurs, maîtres d’œuvre, architectes ou encore artisans sont tenus de souscrire à une assurance de responsabilité décennale couvrant la garantie décennale due au maître d’ouvrage, qu’il s’agisse d’un professionnel ou d’un particulier.
Mais le maître d’ouvrage lui-même est tenu de souscrire une assurance dommage ouvrage. Le maître d’ouvrage peut être le propriétaire de l’ouvrage ou son mandataire, un particulier faisant construire lui-même, un promoteur agissant pour le compte de futurs acquéreurs, une entreprise construisant ses bureaux ou encore un syndic de copropriété.
Un maître d’ouvrage ne souscrivant pas à une assurance dommage ouvrage s’expose à des sanctions pénales. La seule exception étant le cas des particuliers qui construisent pour leur propre compte une maison isolée, n’impliquant aucun tiers et n’étant pas financée par un crédit. Cependant, faire le choix de ne pas souscrire la dommage ouvrage peut entraîner des problèmes, en cas de dommage bien entendu, mais également en cas de vente du bien.
Comment fonctionne l’assurance dommage ouvrage ?
Souscrire à la DO doit être fait avant l’ouverture du chantier ou au plus tard pendant le chantier. En effet, il est important de s’y prendre au plus tôt car la garantie débute une année après réception du chantier, c’est-à-dire à la fin de la période de parfait achèvement. le « Procès Verbal de réception » signé permet de justifier la réception.
La garantie sera valable durant les 10 années suivant la réception ce qui signifie que la garantie a une durée réelle de 9 ans. Il peut être difficile de trouver une société acceptant de fournir une assurance dommage ouvrage en raison de sa faible rentabilité potentielle pour les assureurs. La meilleure solution est alors de faire appel à l’assureur du professionnel en charge de la réalisation des travaux. Pour la souscription, un certain nombre de renseignements et de documents doivent être fournis mais ceux-ci peuvent varier en fonction du type de maître d’ouvrage (particulier, professionnel…) et des travaux réalisés.
Des documents comme la copie du permis de construire, le document CERFA d’ouverture du chantier, un descriptif technique et estimatif des travaux ou encore un rapport initial de contrôle technique sont généralement demandés. La prime à verser pour souscrire à la dommage ouvrage particulier varie de 3000 à 7000 euros. Le montant est moindre lorsque le particulier passe via un constructeur de maisons individuelles loi 1990 pour souscrire la dommage ouvrage particulier.
La prime à verser pour souscrire à la dommage ouvrage promoteur immobilier professionnel varie de 1,3 à 2,5% du coût de construction TTC du programme.Le taux est déterminé en fonction des devis d’entreprises du bâtiment et des honoraires des différents intervenants (architecte, contrôle technique…). Souvent, les assureurs imposent un prime plancher dont le montant minimal est compris entre 3000 et 5500 €, ce qui représente un coût important pour de petits travaux. Dans tous les cas la prime unique est à régler en une seule fois lors de la signature du contrat. Les garanties couvertes par le contrat seront valables pendant les 10 années consécutives à la réception des travaux.
Etant liée à l’immeuble couvert et non à la personne qui l’a souscrite, la dommage ouvrage offre donc ces garanties au nouvel acquéreur en cas de vente dans les 10 années suivant l’achèvement des travaux.
Les garanties de l’assurance dommages ouvrage
Pendant les 10 années suivant la réception des travaux, la dommage ouvrage garantit le remboursement et la réparation rapide de sinistres importants. Les sinistres considérés comme importants étant ceux qui compromettent la solidité du bâtiment, qui en empêchent une utilisation dite normale ou qui le rendent inhabitable.
Il s’agit donc de dommages graves comme l’apparition de fissures importantes, un risque d’effondrement de la toiture, l’affaissement d’un plancher ou une installation électrique défectueuse, pour ne citer qu’eux. De même, sont assurés les problèmes touchant aux équipements indissociables du bâtiment et dont la réparation ou le remplacement entraînent une détérioration du bâtiment comme par exemple la réparation de canalisations encastrées dans un mur.
En plus des garanties obligatoires comprises dans la dommage ouvrage, il est possible de souscrire à des garanties facultatives. Ainsi, par exemple, il existe une garantie concernant les dommages sur les équipements qu’il est possible de démonter, enlever ou remplacer sans que cela n’implique une détérioration de la construction elle-même. De même, une garantie facultative permet de compenser le préjudice financier suite à la privation d’un droit, d’un service ou encore la perte d’un bénéfice en raison de dommages matériels.
Enfin, toujours de façon facultative, la DO peut couvrir les dommages touchant un bâtiment existant suite à une nouvelle construction ou encore les dommages survenant durant les travaux. La DO ne peut en aucun cas couvrir les frais engendrés par des dommages dus au vieillissement de la maison ou les dommages qui n'ont qu'un impact esthétique. Elle ne prend également pas en charge les incendies, dégâts des eaux comme c'est le cas pour une assurance multirisque habitation… Enfin, l'assurance dommages ouvrage ne sera pas valable dans les situations de défaut d’achèvement du chantier par l’artisan.
Fonctionnement de l’assurance dommage ouvrage : après avoir constaté le sinistre
Le signalement de la découverte d’un sinistre couvert par la DO doit être fait à l’assureur dans les 5 jours ouvrés généralement, par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lette doit inclure certaines informations, notamment le nom du maître d’ouvrage ou du propriétaire du bâtiment, le numéro de sa police d’assurance, l’adresse de la construction et la date de réception des travaux. La date d’apparition des dommages et une description précise du sinistre doivent apparaître sur la déclaration.
Dans le cas où des mesures ont été prises pour limiter l’aggravation du dommage ou protéger le reste du bâtiment, cela devra être précisé afin que la dépense engendrée soit également remboursée. Les mesures pouvant être, par exemple, la pose d’une bâche sur une toiture endommagée. Le traitement de la déclaration par l’assureur doit être réalisé dans un délai maximal de 60 jours. A l’issu de ce délai, l’assureur doit avoir pris une décision et mandaté un expert qui viendra constater le dommage et en évaluer la gravité.
L’expert choisi par l’assureur peut être récusé jusqu’à 2 fois par l’assuré. En cas de refus du premier expert, un second sera nommé par l’assurance, si celui-ci est à son tour récusé, l’expert sera sélectionné sur décision de justice. Bien entendu, récuser un expert joue sur le délai d’instruction du sinistre qui passe alors de 60 à 70 jours à la première récusation et de 70 à 90 jours à la seconde. Lorsque l’assureur considère que le montant de la réparation est inférieur à 1800 € ou que le dommage n’est pas couvert par la DO, celui-ci ne mandate pas d’expert. Dans ce cas, l’assuré sera informé dans les 15 jours du refus de prise en charge ou recevra une offre d’indemnisation.
Dans le délai d’instruction du sinistre, l’assuré reçoit un rapport préliminaire d’expertise et est informé de la décision de l’assureur en ce qui concerne la prise en charge ou non des dommages. Si ces documents ne sont pas fournis par l’assureur dans le délai imparti, l’assuré peut entamer les travaux et réaliser les dépenses nécessaires à la réparation puisque la garantie lui est acquise d’office. Si l’assureur accepte de faire fonctionner la garantie dommages ouvrage, il adresse au possesseur du bâtiment une offre d’indemnisation dans les 90 à 120 jours (selon les récusations éventuelles d’experts).
Le délai peut être porté à 135 jours, avec l’accord de l’assuré, dans le cas de sinistres majeurs. Si la proposition convient à l’assuré, elle devra ensuite être acceptée par lettre recommandée et l’indemnité sera alors versée dans un délai de 15 jours. Cette lettre d’acceptation peut également servir à faire la demande du versement d’une avance d’au moins les trois quarts de l’indemnité proposée lorsque les réparations doivent être réalisées rapidement. Si l'assuré considére que l’offre d’indemnisation n'est pas assez élevée, il devra également envoyer une lettre recommandée faisant part de son refus.
L’indemnité doit être à hauteur de la totalité des coûts engendrés par les travaux de réparation. Enfin, si les délais ne sont pas respectés par l’assureur, que ce soit pour l’offre d’indemnisation ou pour le versement des fonds, l’indemnisation sera augmentée à hauteur de 2 fois le taux d’intérêt légal.
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