Vous vendez en 2025 ? Voici la check-list express des diagnostics à réunir sans tarder pour annexer un DDT complet à la promesse (ou à défaut à l’acte). Objectif : éviter un contre-temps chez le notaire, rassurer l’acheteur et rester au carré sur la réglementation.
Au sommaire de ce guide :
Faites le point sur les incontournables
La base commune à presque toutes les ventes tient en cinq pièces : DPE, amiante, plomb, électricité/gaz, termites (selon zone). Ajoutez l’état des risques (ERP) et, si le bien est en copropriété, la superficie « loi Carrez ». Pour les maisons non raccordées au tout-à-l’égout, un contrôle assainissement non collectif est requis. ⚠️
En 2025, l’actualité forte concerne l’audit énergétique : il s’impose désormais aussi aux logements classés E (monopropriété), en plus des F et G déjà concernés depuis 2023. Prévoyez-le dès les premières visites pour ne pas bloquer la signature.
Les règles de validité et d’ancienneté
Le DPE est valable 10 ans, mais attention : tous les DPE réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Ils doivent être refaits pour une mise en vente.
Le diagnostic amiante vise les biens dont le permis est antérieur au 1ᵉʳ juillet 1997 ; s’il est négatif, il reste en général illimité. Les rapports d’avant 2013 doivent toutefois être mis à niveau.
Le CREP (plomb) s’applique aux logements d’avant 1949 : illimité si absence de plomb, 1 an en cas de présence pour une vente.
Électricité et gaz visent les installations de plus de 15 ans : validité 3 ans pour une vente (6 ans en location).
Le diagnostic termites est requis uniquement en zone déclarée par arrêté, avec une validité courte : 6 mois.
L’état des risques (ERP) doit dater de moins de 6 mois à la signature et être actualisé en cas de changement.
Zoom express : le bruit des aéroports et l’assainissement
Situé près d’un aéroport ? L’état des nuisances sonores aériennes (ENSA) est à joindre si le bien se trouve dans le périmètre d’un plan d’exposition au bruit (PEB). C’est un formulaire simple, mais obligatoire dans ce cas.
Maison avec fosse septique ? Le rapport du SPANC (assainissement non collectif) de moins de 3 ans est exigé. Si l’installation est non conforme, des travaux devront suivre la vente dans l’année.
La check-list prête à cocher
- ✅ DPE : 10 ans (sauf DPE 2018–mi-2021 expirés).
- ✅ Amiante : biens d’avant 07/1997 ; illimité si absence.
- ✅ Plomb (CREP) : biens d’avant 1949 ; illimité si absence, 1 an si présence.
- ✅ Électricité : installations > 15 ans ; 3 ans en vente.
- ✅ Gaz : installations > 15 ans ; 3 ans en vente.
- ✅ Termites : si en zone concernée ; 6 mois.
- ✅ ERP : moins de 6 mois.
- ✅ Audit énergétique : maisons/immeubles en monopropriété classés E, F, G.
- ✅ Loi Carrez : lots en copropriété (surface privative).
- ✅ Assainissement non collectif : rapport SPANC < 3 ans si pas de tout-à-l’égout.
Gagnez du temps avec ce tableau récap’
| Diagnostic | Biens concernés | Quand le fournir | Validité | À retenir |
|---|---|---|---|---|
| DPE | Tous (hors rares exceptions) | Promesse / acte | 10 ans (hors 2018–06/2021 expirés) | Opposable ; anciens DPE à refaire en 2025 si datés 2018–06/2021 |
| Amiante | Permis < 01/07/1997 | Promesse / acte | Illimité si absence (maj si rapport pré-2013) | Repérage matériaux listés par arrêté |
| Plomb (CREP) | Avant 1949 | Promesse / acte | Illimité si absence, 1 an si présence | Concerne parties privatives habitées |
| Électricité | Installation > 15 ans | Promesse / acte | 3 ans (vente) | Contrôle sécurité des circuits |
| Gaz | Installation > 15 ans | Promesse / acte | 3 ans (vente) | Peut être remplacé par attestation Consuel récente (location) |
| Termites | Biens en zone à risque | Promesse / acte | 6 mois | Arrêtés préfectoraux définissent les zones |
| ERP | Tous les biens | Promesse / acte | 6 mois | Actualiser si info change |
| Audit énergétique | Maisons/immeubles en monopropriété classés E-F-G | Dès mise en vente | — | Propose scénarios de travaux chiffrés |
| Loi Carrez | Lots de copropriété | Promesse / acte | Illimitée si pas de travaux | Surface privative, hors annexes non habitable |
| Assainissement non collectif | Maisons hors tout-à-l’égout | Acte (au plus tard) | 3 ans | Travaux sous 1 an si non conforme |
Anticipez les pièges courants
Ne négligez pas l’audit : si votre maison sort E, F ou G, un acquéreur vous le demandera systématiquement. Sans lui, le dossier reste bancal.
Vérifiez la zone termites en mairie ou en préfecture : hors zone, pas d’obligation ; en zone, la durée courte de 6 mois impose de bien caler le calendrier.
Repassez vos diagnostics « historiques » : un DPE de 2020 ou un repérage amiante trop ancien peuvent ne plus valoir. Un contrôle rapide évite une renégociation de dernière minute.
Conseils express
- ️ Séquencez : lancez DPE + amiante + plomb dès la mise en vente ; terminez par termites/ERP (validité courte) quand la promesse approche.
- Choisissez des diagnostiqueurs certifiés et couverts en RC pro ; vérifiez leur certification et l’envoi des DPE à l’ADEME.
- ️ Si un diagnostic ressort « défavorable » (électricité/gaz), gardez des devis de remise en sécurité : cela rassure et évite les sur-décotes.
- Centralisez tous les PDF et annexes techniques dans un dossier partagé pour fluidifier les échanges avec le notaire et l’acheteur.
