Devenir propriétaire d’un logement en France implique un certain nombre de responsabilités légales et fiscales. Nombreux sont ceux qui se concentrent sur les mensualités de crédit immobilier ou le montant d’un apport initial, en négligeant parfois des postes de dépenses supplémentaires. Pourtant, les charges liées à la propriété peuvent peser dans le budget, surtout lorsque l’on ignore leur existence ou leur fonctionnement.
Dans le but de vous aider à y voir plus clair, voici un tour d’horizon complet des taxes et impôts susceptibles de concerner toute personne qui acquiert un bien. Nous aborderons autant les situations des propriétaires occupants que celles des bailleurs, sans négliger quelques astuces pour optimiser la fiscalité associée à votre patrimoine immobilier.
Au sommaire de ce guide :
Renseignez-vous sur les obligations fiscales
Lorsque l’on aspire à s’installer durablement sous son propre toit ou à investir dans la pierre, il est primordial de connaître les taxes auxquelles on s’expose. Cette connaissance préalable peut éviter les mauvaises surprises, notamment lors des différents avis d’imposition adressés chaque année par l’administration.
Le système fiscal français distingue plusieurs redevances et impôts locaux dont la charge repose, en général, sur le propriétaire. On recense, entre autres, la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties, la redevance d’enlèvement des ordures ménagères ou encore l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les patrimoines de grande envergure. La taxe d’habitation, elle, était jadis acquittée par l’occupant des lieux, qu’il s’agisse d’un propriétaire occupant ou d’un locataire.
Désormais, une suppression progressive de la taxe d’habitation a été mise en œuvre pour aboutir à son extinction totale, à compter de 2023, pour la résidence principale. Si vous êtes bailleur, vous restez néanmoins redevable d’autres aspects fiscaux spécifiques, que nous allons détailler.
Les spécificités du propriétaire occupant
Posséder son propre appartement ou sa maison comme logement principal vous confère des droits, mais aussi des obligations. Le premier impôt local incontournable demeure la taxe foncière sur les propriétés bâties. Celle-ci est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale, dont le taux s’élève à 50 % de cette valeur. Même si le régime peut connaître des modulations ou des exonérations pour certains profils (personnes âgées, propriétaires à faibles revenus, etc.), cette contribution reste inévitable dans la majorité des cas.
Vient ensuite la redevance d’enlèvement des ordures ménagères, qui finance la collecte et le traitement des déchets dans la commune. Elle figure généralement sur l’avis de taxe foncière, mais il est parfois possible de la répercuter, en partie, sur un locataire si le bien est mis en location. Pour les terrains ou parcelles dépourvues de construction, il existe une taxe foncière sur les propriétés non bâties, assortie d’un abattement légal de 20 % sur la valeur locative cadastrale.
Enfin, un propriétaire occupant peut se retrouver redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si la valeur nette de son patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année concernée. Cet impôt remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis 2018 et s’applique uniquement aux biens immobiliers.
Évaluez la taxe foncière sur les propriétés non bâties
Au-delà des habitations, toute parcelle de terre, forêt ou étang en votre possession vous expose potentiellement à la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Le calcul de cette taxe tient aussi compte d’une valeur locative cadastrale, généralement moins élevée que celle d’un bien bâti, en raison de la nature du terrain.
Certains terrains peuvent bénéficier de dispositifs de dégrèvement, voire d’exonérations sous conditions, notamment s’ils sont mis en valeur sur le plan agricole ou forestier. Pour vérifier votre situation, il convient de se référer aux informations cadastrales fournies par votre centre des impôts fonciers, ou de consulter un professionnel de la fiscalité.
Adaptez-vous au statut de propriétaire bailleur
L’acquisition d’un bien à des fins locatives ouvre la porte à une fiscalité spécifique. Vous devez en premier lieu assumer la taxe foncière, qu’elle concerne les propriétés bâties ou non bâties. Quant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le propriétaire peut en réclamer le remboursement au locataire, au titre des charges récupérables. Encore faut-il veiller à mentionner cette clause dans le bail et à respecter les obligations légales.
La taxe d’habitation, lorsqu’elle s’applique encore, revient à l’occupant au 1er janvier. De ce fait, si votre locataire déménage au cours de l’année, c’est la personne qui habitait le logement à cette date qui demeure redevable. En cas de logement inoccupé au 1er janvier, la taxe d’habitation ne s’applique plus, puisque personne n’occupe la résidence.
Par ailleurs, la perception de revenus locatifs fait l’objet d’une imposition sur le revenu, selon le régime approprié (micro-foncier ou réel, si la location est nue, et micro-BIC ou réel, en cas de location meublée). Les modalités diffèrent selon que vous proposez un bien vide ou équipé en meubles.
Déterminez les conséquences d’une vente avec plus-value
Lorsque vous décidez de revendre un bien immobilier qui ne constitue pas votre résidence principale, vous risquez de devoir payer la taxe sur les plus-values immobilières. Elle se déclenche si la différence entre le prix de vente et le prix d’achat dépasse 50000 €. Les résidences principales échappent à cette imposition, ce qui incite parfois à bien choisir la nature du bien que vous déclarez comme logement principal.
Pour un investissement locatif ou une résidence secondaire, la plus-value réalisée sera taxée selon le barème en vigueur. Avec le temps, il existe tout de même des mécanismes d’abattement progressif en fonction de la durée de détention. Au-delà d’une certaine période (22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux), l’exonération peut devenir totale.
Les spécificités de la location vide
En matière d’imposition des revenus, la location vide produit des revenus fonciers. Selon le montant perçu chaque année, deux régimes se distinguent :
- Micro-foncier : applicable si le total des loyers bruts annuels n’excède pas 15 000 € hors charges. Un abattement forfaitaire de 30 % est alors octroyé, censé couvrir les dépenses d’entretien, les réparations et autres coûts relatifs au bien.
- Régime réel : il s’impose dès lors que les revenus fonciers excèdent 15 000 € ou si le propriétaire opte pour ce mode de déclaration. Ici, on déduit l’ensemble des charges réelles : travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc. Il permet souvent de réduire significativement la base imposable si les dépenses sont élevées.
Sachez que le micro-foncier ne peut pas s’appliquer si vous utilisez un dispositif de défiscalisation particulier, comme un mécanisme de type Robien ou Scellier. Avant de choisir votre régime, un calcul de comparaison s’avère judicieux, car le régime réel engage le propriétaire pour trois années consécutives.
Pour optimiser vos déclarations, une bonne gestion des charges est déterminante. En cas de doute, consulter un professionnel ou un conseiller fiscal peut vous éviter des erreurs, voire des redressements.
Optez pour la bonne stratégie en location meublée
La location meublée a ses avantages, dont la souplesse de rédaction du bail et la possibilité de fixer un loyer légèrement plus élevé. Toutefois, les revenus générés par ce type de location relèvent de la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). On distingue :
• Le micro-BIC : régime accordé aux bailleurs ne dépassant pas 72 600 € de revenus annuels issus des loyers. L’abattement est de 50 %, ce qui signifie que seule la moitié de vos revenus sera soumise à l’imposition sur le revenu.
• Le régime réel : si vos revenus locatifs dépassent 72 600 € ou si vous préférez déduire au plus près vos charges réelles (amortissement, achat de mobilier, réparations, etc.), vous pouvez choisir ce régime. Il peut s’avérer plus avantageux si vos dépenses sont substantielles.
Lorsque vous offrez une chambre meublée dans votre propre résidence principale, vous pouvez, sous certaines conditions, être totalement exonéré d’impôt sur ces loyers. Cela requiert notamment que le locataire occupe la chambre à titre de résidence principale, et que le montant du loyer n’excède pas un plafond fixé chaque année par l’administration.
Surveillez l’IFI pour les grands patrimoines
Le propriétaire qui dispose d’actifs immobiliers valorisés au-delà de 1,3 million d’euros au 1er janvier doit s’acquitter de l’IFI. Cet impôt ne concerne que les biens immobiliers, contrairement à l’ancien ISF qui s’étendait à l’ensemble du patrimoine. Des abattements s’appliquent sur la résidence principale et divers mécanismes permettent de réduire le montant dû, notamment grâce aux dons à certains organismes d’intérêt public.
Si vous songez à constituer un patrimoine immobilier de grande ampleur, une anticipation de l’IFI est recommandée afin de calibrer vos investissements. Quelques stratégies patrimoniales, comme l’acquisition par le biais d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) ou l’étalement du patrimoine sur plusieurs membres de la famille, peuvent s’avérer pertinentes.
Prévoyez les dépenses et gérez vos charges
Dans l’Hexagone, divers dispositifs d’aides existent pour faciliter les projets de rénovation ou d’entretien d’un bien. Cela peut se révéler judicieux pour diminuer l’impact global des taxes et alléger les factures énergétiques. Par exemple, si vous entreprenez des travaux d’amélioration énergétique, vous pourriez être éligible à certaines subventions ou crédits d’impôts (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, etc.).
De même, en tant que bailleur, il s’avère opportun de bien distinguer les charges récupérables de celles qui restent à la charge du propriétaire. Assurer une transparence totale avec vos locataires vous garantit un climat de confiance et prévient les conflits ultérieurs.
Si vous comptez vous lancer dans la location saisonnière, sachez que la réglementation diffère encore : en plus des régimes micro-BIC et réel, certaines communes instaurent une taxe de séjour, dont le propriétaire doit s’acquitter ou qu’il doit collecter auprès des voyageurs.